🏠【2026年】マイホーム売却時の税金完全ガイド｜3000万円特別控除・軽減税率
マイホーム売却時の譲渡所得税。3000万円特別控除・10年超所有の軽減税率（14.21%）・買換え特例・住宅ローン控除との併用、確定申告の流れまで、売却前に必読のガイド。
マイホーム売却時の税金完全ガイド
マイホーム売却時の譲渡所得税は、売却価格−（取得費＋譲渡費用）の利益に課税。ただし「3000万円特別控除」「10年超所有の軽減税率14.21%」「買換え特例」等の特例あり、多くの場合で無税or低税率になります。住宅ローン残債あり・退職後の売却・相続後の売却など、ケース別の税制最適化を解説します。
マイホーム売却の税金特例
- 3000万円特別控除：譲渡所得から3000万円控除（居住用条件）
- 軽減税率（10年超所有）：譲渡所得6000万円以下の部分が14.21%税率
- 買換え特例：一定要件で課税繰延可能
- 損失通算・繰越：住宅ローン残債ありの売却損は3年繰越可
- 相続後3年以内の売却：被相続人の取得費・期間引継ぎ
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売却時の節税5ステップ
- ①3000万円特別控除の適用確認（居住要件）
- ②所有期間10年超で軽減税率（14.21%）適用
- ③買替え特例 or 損失通算の有利判定
- ④譲渡費用（仲介手数料・印紙・登記費用）を漏れなく計上
- ⑤税理士相談で最適化＋確定申告
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Q. 3000万円特別控除の条件は？
A. ①居住用財産（自宅）であること②売却年の前年・前々年に特例受けていない③親族等への売却でない④住んでいた期間の明確な証明。適用すれば譲渡所得3000万円まで無税、多くのマイホーム売却で税金ゼロになります。
Q. 10年超所有の軽減税率は？
A. 所有10年超のマイホーム売却は、譲渡所得6000万円以下の部分が14.21%税率（通常20.315%）。3000万円特別控除との併用OK、最大9000万円まで大幅な節税効果。長期保有のメリット最大化です。
Q. 買換え特例は使った方がいい？
A. 状況による。買換え時に課税繰延できるが、将来売却時に全部課税される。3000万円特別控除を使った方が多くの場合で有利。ただし大きな利益（1億円超）の売却なら買換え特例の方が有利な場合も。税理士相談推奨です。
Q. 住宅ローン残債ありの売却は？
A. 売却価格＞残債なら通常通り譲渡所得課税（3000万円控除適用可）。売却価格＜残債（オーバーローン）なら譲渡損失、一定要件で他の所得と損益通算＋3年繰越可能。確定申告で税金還付を受けられます。
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